Times Square, Grand Central og lovene, der bygger byen

En virtuel rundvisning ser på de juridiske kampe og innovationer bag 42nd Street. Vores kritiker chatter med Harvard-professoren Jerold S. Kayden.

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Støttet af



Fortsæt med at læse hovedhistorien

Designere designer bygninger. Ingeniører konstruerer dem. Men loven er New Yorks grundlæggende arkitekt og byggesten.

Inden der kan udarbejdes planer og byggemandskaber kan begynde at hammerslag, beslutter lovgivere, advokater, offentlige repræsentanter og planlæggere, hvordan gader og bygninger skal konfigureres, de forskellige måder, de kan bruges og bebos, for ikke at nævne hvornår og af hvem.

Den halve mil eller deromkring mellem Times Square og Grand Central Terminal langs 42nd Street, hjertet af Midtown Manhattan, er normalt opmuntret af handel og pendlere. Dets daglige liv, arkitektur og økonomi har taget form gennem årene i ikke ringe grad som en konsekvens af lovgivningsmæssige og politiske manøvrer, juridiske skænderier, regler og domstolsafgørelser.

Dette er det seneste indenfor en serie af (redigeret, fortættet) går rundt i byen . Jerold S. Kayden underviser i jura og byplanlægning på Harvard Graduate School of Design, hvor han besidder en stol opkaldt efter advokaten, der i høj grad påvirkede udarbejdelsen af ​​New Yorks (og USAs) første omfattende zonelovgivning. Hr. Kayden var fuldmægtig for højesteretsdommer William J. Brennan Jr., og er ekspert i byens såkaldte privatejede offentlige rum. Han ser ikke ud til at have noget imod at blive omtalt som Pops of POPS.

Han kortlagde en lovsindet rejseplan langs 42nd Street fra Times Square til East River, idet han for nylig tog i FN, Tudor City og Kevin Roche og John Dinkeloos, nænsomt renoveret Ford Foundation , alle arkitektoniske must-see. For korthedens skyld besluttede vi på forhånd at springe over andre åbenlyse vartegn som Chrysler Building, New York Public Library og Daily News Building. I tilfældet dækkede vi et semesters jordbrugslovgivning, da vi nåede Grand Central, hvilket syntes nok til en gåtur, så vi kommer ikke til nogen af ​​disse East Side-favoritter i denne samtale.

Billede Fra øverst til venstre, Chrysler Building, med One Vanderbilt bagved; Tudor City; FN

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Men vores spadseretur tog i Bryant Park og det splinternye kontortårn kaldet One Vanderbilt, byens seneste supertall. Hr. Kayden foreslog at møde (stort set af Zoom) i The New York Times Building, på Eighth Avenue mellem 40th og 41st Streets, en 52-etagers skyskraber fra 2007, designet af Renzo Piano, med et tårn, der hviler på et podium omkring en lukket birkehave. Grå skærme lavet af keramiske stænger, som omslutter en dobbelt-skind gardinvæg, kaster skiftende, geometriske skygger ind i bygningens kontorer.

Michael Kimmelman Fortæl mig venligst ikke, at Times Building overtræder en eller anden lov.

Jerold Kayden Nej, men vidste du, at det skylder sin eksistens til den juridiske teknik kendt som eminent domæne?

Jeg forudser en lang gåtur. Eminent domæne: faktisk siger regeringen til en privat ejer: Undskyld, vi har brug for din ejendom. Vi giver dig noget for det. Men om du kan lide det eller ej, så kom ud.

Okay, bortset fra ordet undskyld. Til gengæld for, hvad grundloven kalder retfærdig erstatning, tages ejendom til offentlig brug eller for at tjene et offentligt formål. Dommer William O. Douglas fra Højesteret forfattede en udtalelse i 1954, der i det væsentlige sagde, at offentligt formål betyder, hvad end regeringen siger, det betyder. Ikke overraskende har eminent domæne haft en lang og meget kontroversiel historie i USA. Det blev en go-to for byplanlæggere i 1950'erne og 60'erne.

Video Videoafspiller indlæses

Michael Kimmelman leder en videovandretur i højdepunkterne på 42nd street på Manhattan.KreditKredit...Karen Hanley/The New York Times

Våbnet dengang for at nedrive mindretalskvarterer med lav indkomst og erstatte dem med motorveje eller uelskede tårn-i-parken boligbyggerier.

I dag ville du være hårdt presset for at finde en byplanlægger, der ville gå ind for at bruge eminent domæne på samme måder. Men i årevis blev det betragtet som en god strategi. Det var slående, at der i 2005, da Højesteret stadfæstede brugen af ​​eminent domæne i Kelo v. City of New London, var et stort ramaskrig over hele landet - for i det tilfælde var det land, der blev taget, mellemindkomst, uberørt, hvidt enfamiliehus. Der havde ikke været samme tumult i tilfælde, hvor en ejendom var besat af fattige farvede.

Og i tilfældet med Times Building?

Hele dette område er produktet af en 13 hektar stor byfornyelsesprojekt , som var afhængig af eminent domæne. I årevis var der forskellige planer om at rydde op i 42nd Street, som kom og gik. Endelig brugte New York State Urban Development Corporation og derefter Empire State Development Corporation et fremtrædende domæne til at erstatte, hvad de anså for at være ødelagte ejendomme med familievenlig underholdning og kontortårne. Tæt på 50 retssager blev anlagt, flere hævdede, at det eminente domæne ikke tjente det offentlige gode, men blot blev brugt til at tage ejendom fra en privat ejer, overdrage den til en anden privat ejer, som ville tjene en helvedes masse penge fra den nye udvikling.

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Så du er en kritiker af ombygningsindsatsen.

Nej. Der er masser af romantikere, der stadig ser tilbage på, hvad Times Square og 42nd Street plejede at være i 60'erne og 70'erne og hævder, at den slags vildskab var det, der gjorde New York City til, hvad det var. Rebecca Robertson, den tidligere præsident for 42nd Street Development Project, som er en meget bemærkelsesværdig, betænksom person, vil se på dig med ståløjne, hvis du kommer med dette argument og påpeger, at der ikke var noget romantisk ved børneprostitution, hvilket var et af mange forbrydelser, der finder sted på 42nd Street før ombygning.

Selvfølgelig var de eneste to muligheder ikke Disney eller børneprostitution. Men et dvælende spørgsmål er, om ændringen kunne være sket alligevel - om den kunne have været opnået, gradvist, uden eminent domæne, ved f.eks. en mere aggressiv brug af omlægning.

Det er en af ​​de ubesvarelige kontrafakta. Retssagen medførte forsinkelser, så ændringen viste sig at være gradvis, hvilket var godt, fordi nogle tidlige fornyelsesplaner som den af ​​Johnson/Burgee blev afvist.

I midten af ​​80'erne foreslog Philip Johnson og hans partner John Burgee at gøre Times Square til en slags antiseptisk kontorpark med fire postmoderne kontortårne ​​og en kæmpe skulptur af et æble af Robert Venturi og Denise Scott Brown. Det kunne have været en kugle undviget, men jeg kan ikke sige, at det, vi endte med, er hverken meget attraktivt eller sundt.

Apropos sundt, et interessant spørgsmål, der opstod, var, hvor de voksne underholdningsvirksomheder ville tage hen. Byen besluttede at indføre det, som nogle af os inden for arealanvendelse refererer til som erogen zoneinddeling: at forbyde voksenunderholdning fra boligområder, nogle produktions- og kommercielle distrikter, hvilket kræver, at de ikke kunne placere tættere end 500 fod fra skoler, daginstitutioner , bedehuse. Denne bekendtgørelse blev anfægtet af forfatningsmæssige grunde, fordi voksenunderholdning også har rettigheder i henhold til den første ændrings frihedsklausul. På en anden, relateret note, husker du kontroversen om Elmos og desnudas på Times Square?

I 2015 underholdt borgmester Bill de Blasio den daværende politikommissær Bill Brattons idé om at rive ud gågadepladserne fra Bloomberg-æraen - på trods af deres popularitet og det faktum, at de øgede forretningen og sænkede antallet af trafikulykker - fordi de havde tiltrukket nogle uregerlige udklædte panhandlere og topløse kvinder iført kropsmaling. En antisemitisk Elmo var angiveligt taler uden for Toys R Us og et Cookie Monster skubbede en 2-årig.

Elmo og Cookie Monster har også ytringsfrihed, som byen kan regulere ved at erklære, hvor de kan operere inden for udpegede zoner. I henhold til grundloven kan regeringen sige: Her kan du tale, der kan du ikke. Du kan gøre det på dette tidspunkt, men ikke på det tidspunkt, du kan tale med normal stemme, men ikke bruge et bullhorn. Men det skal være en fornuftig regulering.

Billede

Kredit...Bettman Archive/Getty Images

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

I 2011 blev Occupy Movement demonstranter i Zuccotti Park , på Lower Manhattan, fik ikke lov til at bruge bullhorn, så de indledte et spil telefon, gentagelse, sætning for sætning, en tale holdt i den ene ende af parken, så folk kunne høre den i den anden.

Det interessante ved Zuccotti Park er i øvrigt, at det ikke er en bypark; det er et privatejet offentligt rum, en POPS, hvilket betød, at ingen var rigtig sikker på, om eller hvordan den første ændringsfrihedsklausul fandt anvendelse på den ejendom.

POPS, hvilket betyder indendørs eller udendørs rum, som private ejendomsudviklere har lovet at levere og vedligeholde som offentlige faciliteter til gengæld for retten til at bygge større bygninger.

Nemlig. Vi kommer til et par af dem på 42nd Street. Lad os tage østpå til Bryant Park, en privatejet by-ejet offentlig park, som jeg synes det er rimeligt at sige, tilbage i 70'erne og 80'erne var de fleste mennesker bange for at gå ind, fordi det var et narkoparadis og farligt. .

Forværret af designfunktioner som at blive hævet på en sokkel og afskærmet af hække.

I begyndelsen af ​​80'erne oprettede Andrew Heiskell, formand for New York Public Library, ved siden af, med støtte fra Rockefeller Brothers Fund og andre Bryant Park Restoration Corporation - nu kun Bryant Park Corporation - som et ikke-for- profit organisation under ledelse af Dan Biederman, og de hentede William Hollingsworth Whyte ind.

Holly Whyte, sociologen og urbanisten. Han foreslog at slippe af med de blokerende hække, udvide trappen fra Sixth Avenue, installere bevægelige stole, et julemarked og skøjtebane om vinteren. Andrew Manshel, der arbejdede på parken og har skrevet en Bestil om det, kalder det en triumf af små ideer.

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Jane Jacobs får alt spillet, men Holly Whyte fortjener at blive fejret mere, end han har været. Alt dette skete i slutningen af ​​80'erne og 90'erne, omkring samme tid som fremkomsten af ​​et lovligt oprettet køretøj kaldet Business Improvement District, eller BID, som Biederman havde banebrydende op ad gaden ved Grand Central Terminal. Bryant Park Corporation påtog sig nogle af karakteristikaene ved et BID, hvilket betyder en privat, ikke-for-profit, der styrede parken.

Din pointe er, at i Bryant Park fungerede privat ledelse. Men det gør det ikke altid, som det er tilfældet med forskellige POPS.

Ligesom 120 Park Avenue, der oprindeligt var kendt som Philip Morris Building, lige op ad blokken.

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Overfor Grand Central, granitpladen af ​​Ulrich Franzen, fra 1982, med den dystre søjlegang og dobbelthøje lobby, der plejede at huse en filial af Whitney Museum.

Bykontrollørens kontor, Scott Stringer, foretog en undersøgelse for flere år siden af ​​alle de omkring 330 bygninger med privatejede offentlige rum, og fandt ud af, at omkring halvdelen var ude af loven. I dette tilfælde gav byen bygherren ret til at bygge yderligere 50.000 kvadratmeter til gengæld for at give offentligheden gratis adgang til kunst fra Whitney og et regulært program med udstillinger og middagsforestillinger i denne stueetage. Men Whitney har ikke haft noget at gøre med bygningen i årevis.

Vi er ved Grand Central Terminal, som er en gåtur i sig selv. Når jeg prøver at beskrive arkitekturens borgerlige og kulturelle værdi, kontrasterer jeg nogle gange indgangen til Grand Central, byens store port, med oplevelsen af ​​at ankomme til rottehul, der er Penn Station .

Grand Central er et magistrat, Beaux-Arts-mesterværk, men for en undergruppe af idiosynkratiske mennesker kendt som jordbrugsadvokater og konservatorer er det lige så æret som genstand for en af ​​de vigtigste forfatningsretlige afgørelser, der nogensinde er udstedt af højesteret. Sagen var Penn Central Transportation Company mod New York City i 1978, og den voksede ud af byens vartegns bevarelseslov.

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

Til historisk sammenhæng: dels som svar på offentlig forargelse over nedrivningen i 1963 af den oprindelige, økonomisk kæmpende, men arkitektonisk glorværdige Penn Station af McKim, Mead & White, vedtog byen, hvad der viste sig at være en nationalt transformerende vartegnslov.

Under hvilken en kommission blev nedsat til at udpege vartegn og historiske distrikter. Og hvis din bygning blev udpeget som et vartegn, opdagede du, udover at modtage den ære, at du ikke længere kunne ændre bygningen uden tilladelse fra kommissionen. I 1967, to år efter vartegnsloven blev vedtaget, udpegede kommissionen Grand Central Terminal til et vartegn. Et år senere besluttede ejeren af ​​Penn Central at indgå en aftale med en udvikler om opførelse af et kontortårn på toppen af ​​terminalen; Marcel Breuer blev ansat til at være dens arkitekt.

Billede

Kredit...Bettmann Archive/Getty Images

Der var faktisk to forslag forelagt for kommissionen, ikke?

Ja. En ødelagde i det væsentlige terminalen. Den anden bevarede facaden, men med tårnet over. Begge blev afvist af kommissionen. Så Penn Central anlagde en retssag og hævdede, at i henhold til den retfærdige kompensationsklausul i den amerikanske forfatning var ejendom reelt blevet taget fra virksomheden, fordi Penn Central blev forhindret i at tjene de 3 millioner dollars om året, som udvikleren havde lovet at betale Penn. Centralt til gengæld for retten til at bygge tårnet.

I 1978 forfattede dommer Brennan fra USA's højesteret udtalelsen, der stadfæstede forfatningen af ​​loven om bevarelse af vartegn og sagde, at loven om landemærker tjente et værdigt offentligt formål. Han konkluderede, at selvom loven unægtelig reducerede værdien af ​​Penn Centrals ejendom, efterlod den stadig virksomheden med et rimeligt afkast for den eksisterende terminalbrug. Faktisk, sagde han, var virksomheden ikke forfatningsmæssigt berettiget til den spekulative værdi forbundet med bygningen af ​​et nyt tårn over terminalen.

Takket være disse er tusindvis af bygninger og historiske steder nu blevet bevaret for eftertiden, hvilket omformer New York og det moderne Amerika. Brennans mening har haft mere indflydelse på byen i løbet af de sidste 40 år end nogen arkitekts eller planlæggers arbejde. Men dommen betød også, at det er forfatningsmæssigt, at en by kan reducere værdien af ​​din ejendom, og den skylder dig ikke nødvendigvis.

Michael, du har en fremragende forfatningsadvokat for jordbrug.

Jeg savnede mit kald.

På det tidspunkt ejede Penn Central andre steder i nærheden, hvortil det kunne overføre udviklingsrettigheder, hvilket fik Justice Brennan til at konkludere, at virksomheden kunne høste nogle yderligere økonomiske fordele.

Så læsere, der ikke er gennemsyret af de fuldstændig medrivende detaljer ved zoneinddeling, forstår, i visse tilfælde kan ejere, der ikke maksimerer, hvad zoneinddeling tillader for en bestemt byggeplads, sælge de ubrugte kvadratmeter til en sammenhængende grund.

Ret. For nylig vedtog byen zoneændringer, der tillader, at visse udviklingsrettigheder kan overføres eller sælges inden for et 80-dele blokdistrikt omkring Grand Central. Ejere kan også bygge større bygninger i distriktet, hvis de leverer transportinfrastruktur og forbedringer af det offentlige område. Det er sådan, vi får One Vanderbilt.

Annonceret som den kommercielle fremtid for Midtown East. Det seneste nye i nabolaget. Et netop åbnet 1.400 fod højt kontortårn lige ved siden af ​​Grand Central, udviklet af SL Green Realty, designet af Kohn Pedersen Fox på en måde, der tillader peekaboo udsigt over terminalen i gadeplan, og som også er proptrækkere i toppen , nikker mod den nærliggende Chrysler-bygnings krone. Udviklerne brugte 220 millioner dollars på togadgang, en ny plads og andre offentlige faciliteter, som de lover at vedligeholde, som en del af aftalen med byen.

Med så mange øjne på dette websted, ville jeg blive overrasket, hvis de ikke holdt deres løfte.

Og hvis de ikke gør det?

Derfor har vi advokater.

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times