En milliard-dollar kamp om en parkeringsplads ved havnen

I årtier har udviklingen af ​​en ujævn grund i udkanten af ​​South Streets historiske distrikt splittet beboerne. Nu støtter vores kritiker en ny plan.

I South Street Seaport Historic District er skæbnen for en grund på størrelse med en byblok blevet kæmpet om i årtier. Den bruges i dag som parkeringsplads.

Forleden morgen steg jeg på et tog nr. 2 for at tjekke en parkeringsplads ved South Street Seaport Historic District.

Efterhånden som New York ejendomssagaer går, nærmer kampen om 250 Water Street (grundens adresse) trediveårskrigen. Stedet, mellem Pearl og Water Streets, optager en hel, misformet byblok lige inden for det sidste arkitektoniske levn af New Yorks handelshavne fra det 18. og tidlige 19. århundrede.



Du kan spørge hvordan et vartegn en oase af malerisk Americana kom til at omfatte en enorm parkeringsplads på overfladen, der efterlader et bizart ingenmandsland mellem de lave 1800-tals lagerhuse langs Water mod øst og de moderne skyskrabere på Lower Manhattan, vest for Pearl.

Til dels er svaret, at Pearl, en udvidet gade, plejede at have et forhøjet tog, som effektivt afspærrede de smallere, brostensbelagte gader ved vandet, så det antyder en kant eller grænse. Men en mere fyldestgørende forklaring involverer aftaler, der er skåret ned i dagene af lokale politikere, der formilder NIMBY-bestanddelene, som ikke ønskede, at deres udsigt til havnefronten blev blokeret af et tårn ved 250 Water.

Det er med andre ord en New York-historie.

Som en del af distriktet har grunden forårsaget uendelig hovedpine for byens Landmarks Preservation Commission, siden området blev udpeget i 1970'erne. Der er dukket forskellige forslag op til udvikling af ejendommen. Kommissionen var i orden for 30 år siden: en dårligt gennemtænkt, aldrig realiseret plan for en 11-etagers monolit - for stor til den fire-, fem- og seks-etagers historiske arkitektur i georgiansk og føderal stil, ringe ved siden af højhuse naboer. Et årti senere støttede lokale beboere en zoneinddeling, der tillod en udvikling af lignende størrelse, hvilket forhindrede noget højere fraværende bytilladelse.

Nu er et nyt forslag på vej gennem byens bureaukratie.

Billede

Kredit...Howard Hughes Corporation/SOM

Billede

Kredit...Howard Hughes Corporation/SOM

Billede

Kredit...Howard Hughes Corporation/SOM

Ved en høring i Landmarks Commission i januar Howard Hughes Corporation, som købte den 48.000 kvadratmeter store grund for hele $180 millioner i 2018, afslørede en ordning at rense kviksølv under ejendommen (dette plejede at være stedet for en termometerfabrik) og bygge en 1,4 milliarder dollars, 470 fod høj, blandet udvikling. Chris Cooper og et team af arkitekter hos Skidmore, Owings & Merrill producerede et design.

De forestillet sig et par 38-etagers boligtårne, der rejser sig fra et seks-etagers podium, der indeholder kontor-, detail- og fællesrum. Podie-og-tårne-arrangementet var et forsøg på at forhandle den vanskelige, men afgørende overgang mellem havnen og de højere moderne bygninger umiddelbart omkring den. Planen forestillede sig, at 260 markedsrentelejligheder skulle indtage tårnene sammen med op til 100 subsidierede enheder til lejere, der i gennemsnit havde 40 procent af områdets medianindkomst, et betydeligt antal i et velhavende distrikt.

Under borgmester Bill de Blasios embedsperiode dyrebare få Der er bygget prisvenlige lejligheder under Chambers Street på Manhattan. I mellemtiden gik 1.651 støttede lejligheder tabt 2014 da lejere i Southbridge Towers - middelklassen, 1960'er-æraen Mitchell-Lama højhusbebyggelse på tværs af Pearl Street fra parkeringspladsen (det vil sige lige uden for det historiske område) - stemte for at indkassere årtiers offentligt tilskud og privatisere.

Det var deres syn på havnefronten, som embedsmændene sparede ved at inkludere 250 vand i området.

Ud over subsidierede lejligheder sagde Hughes, at det ville bidrage med 50 millioner dollars til South Street Seaport Museum , hvis projektet vinder godkendelse. Museet, der blandt andet vedligeholder en kostbar flåde af gamle skibe, blev etableret i løbet af 1960'erne med et ufinansieret mandat til at opretholde arven fra havnefronten. Indbildskheden var, at den kunne få indtægter fra ejendomsudvikling i distriktet. Blok 98, som 250 Water Street også er kendt, blev tidligt øremærket som en potentiel udviklingsplads.

Billede

Kredit...Archive.org

Men museet høstede aldrig de forventede fordele. Det blev en crashtestdukke for en mislykket neoliberal øvelse i kulturel protektion. Serielt forrådt af byen, dårligt tjent af forskellige ledere, er den nu under dygtig ledelse, men reduceret til en skeletstab og livsstøtte.

Modstandere af Hughes' foreslåede udvikling påpeger med rette, at Landmarks-kommissærer ikke skal overveje spørgsmål som billige boliger eller museet. Arealanvendelse er ikke deres domæne. Det er rigtigt.

Født fra murbrokkerne af den nedrevne Pennsylvania Station, vurderer kommissionen arkitektonisk passende, et bevidst vagt kunstudtryk, der er udtænkt for at isolere overvejelser om æstetik og historisk betydning fra politikkens og fast ejendoms flygtige tider og omskiftelser. Byens Uniform Land Use Review Procedure (ULURP) finder kun sted hvis Landmarks godkender først en udvikling på æstetiske grunde.

Er dette et fornuftigt system? Det er et evigt spørgsmål, der sandsynligvis vil dukke op igen i de kommende måneder, når den afgående borgmester fremsætter en anfægtet omlægningsplan for SoHo. Hvis 250 vand er trediveårskrigen, ser SoHo ud til at være det Ragnarok .

Uanset hvad forhindrer intet offentlige talere under Landmarks-høringer i at gå ind for sager som museet eller billige boliger - eller kommissærer i at høre disse argumenter. Snesevis af borgere ringede ind for at gøre netop det januar og igen kl en anden høring om 250 Vand i denne måned . Et lignende antal kritikere fordømte disse diskussioner og anklagede i virkeligheden bygherren for at sætte undertjente familier og museet op imod distriktets arv.

Det var en ynkelig, men falsk dikotomi. Hvis bygninger i lav skala var alt, der definerede søhavnens kvarter og arv, kunne det være Woodside, Queens. Som svar på kommissærernes bekymringer vendte Hughes, Cooper og hans kolleger tilbage til den anden høring med en nedskaleret plan: en 27-etagers, 345 fod høj bygning indeholdende 70 subsidierede lejligheder. De to tårne ​​var væk, erstattet af en enkelt leddelt masse, ved Pearl Street. Kommissærerne havde stadig betænkeligheder, så et tredje folkemøde er nu fastsat til den 4. maj.

Jeg forstår frygten og vreden hos naboer og naturbeskyttelsesfolk, men jeg håber, at Landmarks godkender Hughes' ansøgning derefter, og at forslaget gennemgår arealanvendelse.

Hvorfor?

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times

I 1960 forestillede David Rockefeller og en gruppe erhvervsledere i centrum at rive hele havnen ned og udskiftning det med et fem millioner kvadratmeter World Trade Center. På det tidspunkt det grusomme kvarter, som forfatteren Joseph Mitchell var berømt for fejret i løbet af 1950'erne, med sine salte karakterer, vildkatte og åbne markedsskure fyldt med frisk fisk, var i stejl tilbagegang. Jane Jacobs talte om de borgerlige dyder ved almindelige gamle bygninger af lav værdi , men hun var stadig en outlier. En lederartikel i The Times godkendte Rockefeller-planen som lovende en stor fremtid for centrum.

At havnen ikke desto mindre blev skånet, og tvillingetårnene bygget på den modsatte side af øen (udslettede et andet gammelt kommercielt distrikt), var en triumf for bevarelsen.

Billede

Kredit...Getty billeder

Billede

Kredit...John Garetti/Getty Images

Men nabolaget har ikke været en triumf. Kritikeren Ada Louise Huxtable, der kæmpede for at redde Søhavnens arkitektur, bekymrede sig allerede i 1960'erne om balsameringen af ​​bydelen. Udfordringen, skrev hun dengang, var at gøre byens arv til en fungerende del af den dynamiske vitalitet og brutale skønhed i denne mærkelige og vidunderlige by.

Dette er stadig udfordringen. Arv involverer meget mere end mursten og mørtel. I løbet af 1980'erne blev havnen skrubbet og tømt af Hughes' virksomheds forfader, James Rouse, som en festival markedsplads — et desinficeret indkøbscenter i skikkelse af Ye Olde New York, med en målgruppe af frygtsomme turister, bejlet til tv-spots, hvis tagline var: Hvor New Yorkere tager hen for at komme væk fra New York.

New Yorkere gik virkelig slet ikke. Da World Trade Center blev bombet, fordampede turismen på Lower Manhattan. Så skete 9/11. Så orkanen Sandy, nu pandemien.

En for det meste velhavende kohorte i dag indtager Seaports rækkehuse og pakhuse omdannet til dyre lejligheder. Hughes bygget Mole 17 , catering til Wall Streeters efter arbejde, der søger eksklusive barer, restauranter og underholdning. Med god grund Landmarks Conservancy; Manhattans bydelspræsident, Gale Brewer; den lokale byrådsrepræsentant, Margaret Chin; forskellige boligfortalere; lokale butiksejere; tidligere Landmarks-kommissærer; kulturelle grupper i centrum og en sort beboer i Southbridge (som sagde, at vi var et mindretal, tilføjede, hvis jeg er klar) talte alle op for Hughes' udvikling, med dens subsidierede boliger og penge til museet, ved den sidste høring.

Sarah Carroll, formanden for Landmarks Commission, tilføjede sin implicitte støtte, og bemærkede, at kommissionen tidligere havde støttet tilføjelsen af ​​mange nutidige projekter i historiske distrikter og fundet passende til at godkende mere end et dusin nye bygninger i havnen, sammen med forskellige tagbevoksninger og molekonstruktioner. Andetsteds sagde hun, at kommissionen har godkendt et superhøjt boligtårn på en del af det vartegn. Dime sparekasse plads i Williamsburg, Brooklyn, som har kastet penge af sig til at restaurere den århundrede gamle, neoklassiske bygning.

I Times Square , vil jeg tilføje, nye skyskrabere har stået for restaurering og vedligeholdelse af gamle, skelsættende teatre.

Den opdaterede plan fra Cooper og hans kolleger, som vil blive præsenteret for kommissionen ved høringen den 4. maj, reducerer tårnets højde med yderligere 23 fod. Det eliminerer et tilbageslag fra podiet og komprimerer selve podiet, og bringer dens gesims lidt mere på linje med bygningerne på Water Street. Med tilføjelsen af ​​karme tilnærmer podiets kontorvinduer sig nærmere vinduernes proportioner på 1800-tallets facader, som nogle kommissærer ønskede. Andre stykker af arkitektonisk mikrokirurgi gør tårnet på skyline en smule stille.

Det er en solid bygning nu, ikke arkitektur med stort A. I sidste ende er parkeringspladsen et unormalt hul på en tvivlsom kant. Der er intet andet som det i et andet historisk distrikt, så dets transformation ville ikke skabe nogen åbenlys generel præcedens. Men det ville realisere et løfte om den oprindelige plan for havnen, da den blev udtænkt for mere end fem årtier siden.

Byens embedsmænd bliver nødt til at fastholde Hughes, hvis forslaget når arealudnyttelsesfasen. De skal høre, hvordan bygningen bliver designet til at klare klimaforandringerne. De bør kræve mere robuste forpligtelser til permanent overkommelighed og forudbetalinger til South Street Seaport Museum. Halvtreds millioner dollars synes at være minimum for at hjælpe med at sikre museets økonomiske grundlag. Og sandheden er, at Hughes burde donere pengene alligevel, da de allerede tjener på distriktets velfærd.

Dette er måske ikke nogens ideelle måde at løse byens billige boligkrise på eller finansiere en kulturel prøvesten eller bygge en skyskraber eller et kvarter.

Men én ting er sikkert.

Det er bedre end en parkeringsplads.

Billede

Kredit...Zack DeZon for The New York Times